Debaty sejmoweIX Kadencja

Interpelacja w sprawie nierównego traktowania potencjalnych nabywców lokali w świetle ustawy o własności lokali

   Szanowny Panie Ministrze! Niniejszym działając na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 7 ustawy o wykonywaniu mandatu posła i senatora w związku z 191 ust. 1, art. 192 ust. 1, 2 i 3 Regulaminu Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej, składam interpelację dotyczącą poniżej przedstawionej sprawy.    Stan faktyczny i aktualny stan prawny:    Osoba zamierzająca zakupić na kredyt bankowy mieszkanie od dewelopera może ubiegać się o udzielenie tego kredytu jeszcze przed rozpoczęciem budowy budynku, w którym znajdować się będzie nabywany lokal. Możliwość taka wynika między innymi z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.    Zgodnie z art. 9 ustawy (op. cit.):    ˝1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.    2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.    3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu˝.    W praktyce aby więc uzyskać kredyt na zakup lokalu przed rozpoczęciem jego budowy, koniecznym jest zawarcie odpowiedniej umowy z deweloperem, która stanowić będzie podstawę do wpisu do księgi wieczystej roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Praktyka tego rodzaju jest dość powszechna, zważywszy na to, że deweloperzy zazwyczaj domagają się ponoszenia kosztów budowy w sposób odpowiedni do zaawansowania samej budowy. Wymaga to posiadania przez nabywców środków jeszcze przed powstaniem możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu zgodnie z art. 7 i 8 ustawy (op. cit.):    ˝Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.    2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.    Art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:    1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,    2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.    2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.    3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu˝.    Problem pojawia się w momencie, kiedy nie jest spełniona jedna z przesłanek wskazanych w art. 9 ust. 3 ustawy (op. cit.), to jest wówczas, kiedy podejmujący się budowy (deweloper) nie jest właścicielem gruntu, na którym lokal ma być wzniesiony, to jest w sytuacji, gdy przysługuje mu prawo wieczystego użytkowania tego gruntu. W takiej sytuacji wzniesiony budynek będzie stanowił przedmiot odrębnej własności, analogicznie jak znajdujące się w nim lokale mieszkalne.    Powyższe wynika z art. 235 Kodeksu cywilnego:    ˝§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.    § 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym˝.    Nie jest jednak możliwe z uwagi na wyraźne brzmienie art. 9 ust. 2 ustawy zawarcie umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.    Dodać należy, że z żadnych przepisów, w tym przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie wynika, aby do prawa użytkowania wieczystego można było odpowiednio stosować przepisy o własności.    W praktyce w obrocie często mamy do czynienia z budową na gruntach oddawanych w użytkowanie wieczyste.    Istotnym jest również i to, że nie ma możliwości zlikwidowania dawnych tzw. książeczek mieszkaniowych, prowadzonych przez Bank PKO BP S.A., bez uprzedniego zawarcia umowy dotyczącej roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Często brak tej kwoty wynikającej z likwidowanej książeczki skutkuje niemożnością zakupu lokalu.    Problem:    Postuluję, aby w celu zrównania praw osób ubiegających się o kredyty na zakup lokali, które jeszcze nie istnieją, dokonać zmiany brzmienia przepisu art. 9 ust. 2 w ten sposób, że po słowach: ˝właścicielem˝ dopisać słowa: ˝lub użytkownikiem wieczystym˝. Po zmianie przepis otrzymałby brzmienie:    ˝Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.    2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.    3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu˝.    W mojej ocenie nie ma żadnego uzasadnienia dla tego rodzaju różnicowania sytuacji osób nabywających lokale w zależności od tego, czy grunt, na którym jest on wznoszony, stanowi własność sprzedającego, czy też jest on jego wieczystym użytkownikiem. Obecne uregulowanie stawia na nierównej pozycji potencjalnych nabywców, co wydaje się być sprzeczne z art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Nierówność ta przejawia się w wielu płaszczyznach, między innymi na płaszczyźnie możliwości otrzymania kredytu na zakup mieszkania, dalej również na płaszczyźnie bezpieczeństwa dokonywanych transakcji zakupu lokalu (na podstawie tzw. umowy deweloperskiej) w sytuacji, kiedy nie ma prawnej możliwości zabezpieczenia tej transakcji poprzez roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu.    W mej ocenie zapis, z którego wynika, że tylko właściciel nieruchomości może ustanowić takie prawo, nie znajduje żadnego sensownego uzasadnienia.    Wobec powyższego formułuję następujące pytanie: Czy obecne uregulowanie treści art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali jest celowe z punktu widzenia dobra konsumentów, potencjalnych nabywców lokali?    Proszę o rozważanie możliwości wystąpienia z rządowym projektem tego rodzaju zmiany ustawy.    Z poważaniem    Poseł Paweł Arndt    Gniezno, dnia 10 sierpnia 2006 r.